Su aviso de Florida muestra varias cifras diferentes en dólares para la misma propiedad, y se supone que son diferentes. El valor de mercado es la estimación del tasador de lo que la propiedad se vendería. El valor tasado puede ser menor debido a los límites sobre cuánto puede aumentar cada año. El valor imponible es lo que queda después de las exenciones y es el número sobre el cual se calculan realmente sus impuestos. Aquí se explica cómo funciona cada uno y cuál importa si cree que su tasación es demasiado alta.
Valor justo o valor de mercado
La constitución de Florida exige que la propiedad se valore a su "valor justo", que los tribunales tratan como el valor justo de mercado: lo que la propiedad se vendería en una transacción en condiciones de igualdad. Para estimarlo, el tasador de propiedades sopesa los factores legales enumerados en la sección 193.011 de los Estatutos de Florida, incluidas las ventas comparables recientes, el tamaño y uso de la propiedad, la condición, la ubicación y el costo de reemplazo. En su aviso, esta cifra se etiqueta como valor de mercado o valor justo, y es el número al que se dirige una impugnación de valoración.
Valor tasado y Save Our Homes
El valor tasado comienza a partir del valor justo, pero puede mantenerse por debajo de él debido a las limitaciones de tasación. Para una propiedad de residencia principal, la disposición Save Our Homes limita el aumento anual del valor tasado al menor entre el 3 por ciento o el cambio en el Índice de Precios al Consumidor. En un mercado en alza, este límite se acumula año tras año, por lo que una casa de larga data puede tener un valor tasado muy por debajo de su valor de mercado. Si el valor tasado calculado excede alguna vez el valor justo, se reduce al valor justo.
Es por eso que es normal que el valor tasado de una residencia principal sea inferior a su valor de mercado, no un descuento que el tasador haya decidido otorgar. Refleja un límite que la ley aplica automáticamente.
Valor imponible y exenciones
El valor imponible es el valor tasado menos las exenciones que se aplican a su propiedad. La exención de residencia principal es la más común: para una residencia principal que cumpla los requisitos, una parte del valor está exenta, lo que reduce lo que se grava. También pueden aplicarse otras exenciones, como las de ciertos veteranos, personas mayores o personas con discapacidades. Dado que sus impuestos se calculan sobre el valor imponible, una exención que desaparece silenciosamente de su aviso puede aumentar sus impuestos, incluso si nada sobre su propiedad ha cambiado.
Una propiedad, diferentes valores imponibles
La segunda página de su aviso enumera el valor tasado, las exenciones y el valor imponible por separado para cada autoridad fiscal, y los valores imponibles no siempre son los mismos. Esto se debe a que algunas exenciones se aplican a algunas tasas pero no a otras. La exención adicional de residencia principal, por ejemplo, no se aplica a los impuestos del distrito escolar. Por lo tanto, el valor imponible utilizado para sus impuestos escolares puede ser mayor que el valor imponible utilizado para los impuestos del condado en el mismo hogar. Es normal ver diferentes valores imponibles en diferentes filas.
Portabilidad
Cuando un propietario con un beneficio Save Our Homes establecido se muda, la disposición de portabilidad de Florida permite transferir todo o parte de ese beneficio acumulado a una nueva residencia principal de Florida, sujeto a límites y una solicitud separada. La portabilidad afecta el valor tasado de la nueva casa y es una razón común por la que dos casas similares en la misma calle tienen valores tasados muy diferentes.
Propiedades no principales
La residencia principal no es el único límite. La mayoría de las propiedades inmobiliarias no principales, como segundas residencias y muchas propiedades comerciales y de alquiler, están sujetas a una limitación separada del 10 por ciento en los aumentos anuales de la tasación, con excepciones, incluido que el límite no se aplica a los gravámenes del distrito escolar. El efecto práctico es similar en espíritu a Save Our Homes, pero con un límite más alto y un alcance más reducido.
Por qué el precio de compra no equivale automáticamente al valor tasado
Los compradores a menudo esperan que su nuevo valor tasado sea igual a lo que pagaron. Generalmente no es así. Para la propiedad principal, el año después de un cambio de propiedad, el valor tasado generalmente se restablece al valor justo a partir del 1 de enero siguiente, y el límite de Save Our Homes comienza de nuevo a partir de ahí. Un precio de venta es una pieza de evidencia que el tasador puede considerar al estimar el valor justo, pero el valor del aviso es la propia estimación del tasador, no una copia del informe de cierre.
¿Se pregunta si el valor de mercado de su propiedad está desalineado con lo que han costado propiedades similares? Una Revisión Gratuita de la Tasación compara su tasación con los datos disponibles de propiedades y ventas comparables y le indica si parece que vale la pena examinarla más de cerca. Usted decide si presentarla y la presenta directamente en su condado.
Por qué un aumento en la factura de impuestos no prueba un error
Una factura de impuestos más alta puede provenir de un valor más alto, una tasa de millaje más alta, la pérdida de una exención o una combinación. Debido a que las tasas y los valores se mueven de forma independiente, un aumento por sí solo no demuestra que su tasación sea incorrecta. La pregunta para una disputa de valoración es más específica: ¿es el valor de mercado asignado por el tasador más alto de lo que indican las propiedades comparables?
Por qué un valor tasado más bajo no es la opinión del tasador sobre el valor
Si su valor tasado se sitúa muy por debajo de los precios de venta cercanos, generalmente es el límite de tasación en funcionamiento, no una señal de que el tasador crea que su casa vale menos que el mercado. De hecho, un valor tasado limitado puede coexistir con un valor de mercado que el tasador considera preciso. Al evaluar una posible disputa, compare el valor de mercado (justo) con las ventas comparables, no el valor tasado limitado.
A qué valor se dirige una preocupación de valoración, y cuándo el problema es algo más
Un desafío de valoración aborda el valor justo o de mercado. Si su problema real es una exención de homestead omitida, una clasificación agrícola denegada, un error de propiedad o registro, o una cuestión de portabilidad, entonces una petición de valoración no es la herramienta adecuada. Esos son asuntos separados con sus propias reglas y, en varios casos, sus propios plazos. Una exención de homestead omitida o denegada y una clasificación agrícola denegada se impugnan como problemas de exención o clasificación, que conllevan una ventana de petición de 30 días en lugar de la ventana de valoración de 25 días. Las disputas de propiedad y los errores simples en el registro de la propiedad, como el metraje cuadrado o el año de construcción incorrectos, a menudo se plantean primero directamente con el tasador de la propiedad, porque la corrección de un registro fáctico puede cambiar el valor sin una audiencia formal. Determinar qué tipo de problema tiene realmente es el primer paso, porque determina tanto el remedio como el plazo. El artículo sobre el proceso de la Junta de Ajuste de Valor de Florida explica esas vías de petición separadas, y la guía plazos y recursos oficiales del condado de Florida señala las páginas de origen actuales del condado.
Un ejemplo ilustrativo
Las cifras a continuación son solo ilustrativas. Utilizan números redondos para mostrar cómo se relacionan los valores entre sí. No son una predicción de la tasación o la factura de impuestos de ninguna propiedad específica.
Imagine una casa con homestead cuya tasación estima que se vendería por $500,000 este año. El propietario la ha tenido durante varios años mientras el mercado subía, por lo que Save Our Homes ha limitado el crecimiento del valor tasado. Suponga que el valor tasado limitado es de $360,000. La exención de homestead reduce el valor imponible, y una parte de esa exención se aplica a la mayoría de los gravámenes, mientras que una parte adicional no se aplica a los gravámenes escolares.
| Línea | Gravámenes del condado | Gravámenes escolares |
|---|---|---|
| Valor justo (de mercado) | $500,000 | $500,000 |
| Valor tasado (después del límite de Save Our Homes) | $360,000 | $360,000 |
| Exención de homestead aplicada | $50,000 | $25,000 |
| Valor imponible | $310,000 | $335,000 |
Tres cosas destacan. Primero, el valor tasado ($360,000) está muy por debajo del valor de mercado ($500,000) puramente debido al límite anual, no porque el tasador piense que la casa vale menos. Segundo, el valor imponible difiere según la autoridad fiscal: debido a que la exención de homestead adicional no se aplica a los impuestos escolares, el valor imponible escolar ($335,000) es más alto que el valor imponible del condado ($310,000) para la misma casa. Tercero, un desafío de valoración tendría como objetivo el valor justo de $500,000, comparándolo con ventas recientes de casas similares, no con el valor tasado limitado.
Si este propietario comprara la casa este año en lugar de eso, la imagen cambiaría. El año después de una compra, el valor tasado para un homestead generalmente se restablece al valor justo, por lo que el valor tasado comenzaría cerca de $500,000 y el límite de Save Our Homes comenzaría a acumularse nuevamente a partir de ahí.
Conceptos erróneos comunes
Pocas creencias causan la mayor confusión. “Mis impuestos subieron, así que mi tasación debe estar mal” ignora que las tasas, los valores y las exenciones se mueven de forma independiente. “Pagué 500.000 $, así que ese debería ser mi valor tasado” ignora la mecánica de reinicio y límite que sigue a una compra. “Mi valor tasado es bajo, así que el condado ya está de acuerdo en que mi casa vale menos” confunde un límite automático con una opinión del valor de mercado. Y “mis tres valores deberían coincidir” malinterpreta un sistema diseñado deliberadamente para producir números diferentes para diferentes propósitos.
Por dónde empezar
Si, después de separar estos conceptos, todavía cree que el valor de mercado de su aviso es superior a lo que se ha vendido por casas comparables, ese es el tipo de preocupación que aborda una revisión de valoración. Una Revisión Gratuita de Tasación compara su tasación con los datos de propiedades y ventas comparables disponibles y explica si parece que vale la pena examinarla más de cerca. Si los datos no respaldan el avance, se le informará sin cargo alguno. Usted decide si presentarla, y usted presenta cualquier petición directamente ante su condado.